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【央视新闻客户端】
“‘物业管理’能不能改成‘物业服务’?”今年两会上,有全国人大代表提出了这样的问题。
不少网友挺认同:有的说家里漏水报修 ,物业总回复“在安排”,却没见啥时安排;有的吐槽小区设施存在安全隐患,物业却止步于偶尔“照看 ”;有的小区公共收益不透明 ,业主追问,却被百般搪塞;还有网友反映物业只在收物业费的时候露一小脸,业主平常遇到问题往往找不着人 ,物业留的电话经常没人接……
代表提出“正名”建议,希望“管理”变“服务 ”,是为了捋顺物业与业主的关系 ,让每个产权所有人真正感受到“主人翁”地位,从而解决更多实际生活中的矛盾和问题。
“管理”改“服务 ”,会有用吗?
(图源:网络)
支持者认为,“管理”让物业变成了“管人”的一方 ,业主成了“被管”的一方 。在这种关系和思维模式下,物业很容易把自己当成小区的“主人 ”,动辄以管理规定限制业主权益。因此 ,“正名”有助于物业摆正心态:不是“管”业主的,而是“服务 ”业主的。
有民法学家告诉侠客岛,“管理”的英文表述为management ,在法律上本就包含“服务 、协调与经营”的意涵 。物业作为服务性机构,既需提供履约与尽责服务,也要在消防、安全等特定事务中行使管理权。问题的关键在于一些物业重管理、轻服务 ,实践中两者权重存在失衡。
为什么会这样?
华南理工大学公共政策研究院研究员林辉煌告诉侠客岛,症结在于业主 、业委会与物业之间未形成信任机制——
业主有苦水:自己缴了费,物业却没提供相匹配的服务 ,设施坏了没人修,车被蹭了没人管,于是用拒绝缴费表达不满。物业也有委屈:物业费越来越难收,2025年全国物业服务企业平均收缴率一度降到71% ,钱都收不上来,怎么提供好服务?
还有一些小区的业主大会对业委会监督较弱,业委会成员伺机谋利 ,加剧小区治理复杂度 。
结果就是恶性循环:物业服务不好→业主拒缴费→服务更差→更多业主拒缴→成立业委会→成员谋利→机制瘫痪→无法监督物业。越管越矛盾,越矛盾越难管。
林辉煌分析,这与物业管理模式有关 。目前物业管理模式多为包干制 ,即业主向物业服务企业支付固定费用,盈余或亏损均由企业承担。公开数据显示,2025年上市物企营收增速不足4% ,毛利润增速持续下降。物业想赚钱,就要控制成本,再加上物业费本就收不足 ,注定服务质量有限 。
眼下,物业服务行业已走过了依附地产、粗放增长的阶段,即将全面进入独自运营、精耕细作的新轨道。对物业而言,如何找到良好的运营模式 ,实现行业健康发展,是需要认真思考的课题。
某小区采取“信托制 ”物业服务模式 。图源:网络
全国各地有一些可资借鉴的做法。在重庆,住建部门开展亮服务内容 、亮公共收益收支、亮履约情况 ,承诺即时维修、建议投诉即时办理 、困难需求即时帮助的“三亮三即时”举措,让物业服务更规范;全国人大代表方燕建议,或可建立物业服务市场准入与退出机制 ,对严重失信、侵害业主利益、拒不整改的物业服务企业,依法限制市场准入,进行强制清退。
林辉煌在调研中发现 ,成都等一些地方物业采取“信托制”模式:业主缴纳的物业费 、小区公共收益纳入业主共有信托账户,实行物业公司受托服务;物业收支全流程公开,每一笔钱款去向可查 ,业主通过投票决定资金使用 。这一模式发挥了业主、物业及基层党组织等各方主体性,大家共治共享,效果比单纯的“管理 ”或“服务”要更好。
说到底,物业“正名”建议背后 ,是群众过得顺心、住得舒心的真实需求。这是物业发展寻找新路面对的挑战,也是社区治理逻辑重塑的宝贵契机。这一步,必须走实走远 。
文/点苍、云鹤
编辑/道长
来源/侠客岛微信公众号






